Cómo calculamos

Cualquier calculadora de hipotecas toma decisiones sobre qué incluir, qué excluir y qué asumir. Esta página explica las nuestras, en castellano normal, sin esconderlas detrás de letra pequeña.

1. Los impuestos de la compra

Comprar una vivienda en España paga, como mínimo, un impuesto principal, y en obra nueva un segundo. Cuál y cuánto depende de dos cosas:

• Si la casa es de obra nueva o de segunda mano.
• En qué comunidad autónoma está.

IVA · Impuesto sobre el Valor Añadido (solo obra nueva)

Cuando compras una vivienda directamente al promotor que la construyó (obra nueva), pagas IVA al 10 % sobre el precio total de la operación. Es un tributo estatal, igual en toda la Península y Baleares.

Excepciones territoriales:

• En Canarias se aplica el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) al 7 %.
• En Ceuta se aplica el IPSI al 0,5 % en la primera entrega de vivienda.
• En Melilla se aplica el IPSI al 4 % en la primera entrega de vivienda libre (0,5 % solo para VPO).

IAJD · Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (obra nueva)

Es un impuesto autonómico que grava las escrituras notariales inscribibles en registros públicos. En la compra de obra nueva se aplica sobre la escritura de compraventa, con base sobre el precio total de la operación.

Los tipos varían según la comunidad autónoma:

ITP · Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (segunda mano)

Cuando compras a un particular (segunda mano), pagas ITP sobre el precio total de la operación. Es autonómico: cada CCAA fija su tipo. El ITP y el IAJD son excluyentes: si pagas ITP en una operación, no pagas IAJD en esa misma escritura.

Tipos generales actuales:

Varias CCAA aplican tipos progresivos por tramos (Cataluña del 10 % al 13 %, Aragón del 8 % al 10 %, Asturias del 8 % al 10 %, Baleares del 8 % al 13 %, Castilla y León del 8 % al 10 %, Extremadura del 8 % al 11 %, y Comunidad Valenciana al 11 % por encima de 1 M €) y bonificaciones para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, VPO o vivienda habitual. Nuestra calculadora usa el tipo general plano y muestra las bonificaciones como información orientativa en el panel. Puedes aplicarlas manualmente ajustando los importes.

No existe una exención estatal del AJD por nivel de salario. La única bonificación general del 100 % ligada a renta que hemos verificado está en Cataluña: para personas de 35 años o menos, vivienda habitual y una suma de la base imponible general y del ahorro del IRPF, menos el mínimo personal y familiar, de hasta 36.000 €. No depende solo del sueldo bruto: también de la edad, del destino de la vivienda y de esa base fiscal. En el resto de comunidades hay tipos reducidos por edad, familia numerosa o discapacidad, pero no un AJD 0 % general por ingresos. Fuente:Agencia Tributaria de Cataluña, bonificación código 454.

Desde 2022 la base del ITP es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. La calculadora usa el precio que introduces, así que si compras por debajo del valor de referencia el impuesto real será algo mayor.

2. Los gastos fijos (no impuestos)

Independientemente del tipo de vivienda y de la CCAA, en cualquier compraventa con hipoteca pagas un conjunto de gastos administrativos.

Notaría, registro, gestoría y tasación son estimaciones orientativas, no presupuestos cerrados. Los honorarios se calculan por tramos y dependen de copias, folios, complejidad de la escritura, zona y proveedor. El importe real puede variar.

Notaría

El notario formaliza la escritura pública de compraventa (y, por separado, la de hipoteca con el banco). Sus honorarios están regulados por ley mediante el Real Decreto 1426/1989, en tramos sobre el valor declarado:

Ojo al reparto: desde la Ley 5/2019, la notaría y el registro de la escritura de hipoteca los paga el banco. La estimación de esta calculadora cubre solo la escritura de compraventa, que es la que te corresponde.

Sumamos a los honorarios un suplemento de unos 80 € por folios y copias y aplicamos IVA al 21 %.

Para una vivienda de 300.000 €, la notaría ronda los 590 €. El presupuesto real puede variar según número de copias, complejidad de la escritura y minutas adicionales.

Registro de la Propiedad

El registrador inscribe la operación en el Registro de la Propiedad correspondiente. Sus honorarios también están regulados por ley mediante el Real Decreto 1427/1989, con tramos similares a los notariales pero a tipos más bajos. Igual que en notaría, aquí estimamos solo la inscripción de la compraventa: la de la hipoteca la paga el banco.

Para una vivienda de 300.000 €, el registro ronda los 260 €(IVA incluido).

Gestoría

La gestoría tramita los impuestos de la compraventa, presenta la escritura en el Registro y coordina los pagos. No es legalmente obligatoria para el comprador, pero el banco suele exigir una gestoría para la hipoteca. Desde la Ley 5/2019, esa gestoría de la hipoteca corre por cuenta del banco.

Si además contratas una gestoría para la compraventa, es libre mercado: precios típicos entre 300 € y 500 €. Asumimos 400 € por defecto y puedes ajustarlo a 0 € en el panel si haces tú los trámites.

Tasación

La tasación es una valoración profesional independiente que el banco usa para decidir cuánto capital te financia (la «loan-to-value»). La Ley 5/2019 obliga a tasar el inmueble antes de firmar, y su coste corresponde al prestatario.

También es libre mercado y depende de zona, m² y tasadora: entre 250 € y 650 €, típicamente. Asumimos 400 € por defecto. Si tu banco te la incluye gratis (cosa cada vez más habitual en hipotecas competitivas), ajústalo a 0 € en el panel.

Comisión de apertura del banco

Cada vez menos bancos la cobran. Cuando se cobra, suele ser entre el 0 % y el 1 % del importe del préstamo. Por defecto la asumimos 0 % y la configuras en el formulario si te aplica.

Provisión de fondos

Cuando la hipoteca ya está aprobada y antes del día de la firma, el banco o su gestoría te pedirá una provisión de fondos. No es dinero que te dé el banco: es un anticipo tuyo para que la gestoría pague en tu nombre los impuestos y gastos de la compraventa (ITP o IVA/AJD, notaría, registro y gestoría), y la tasación si aún no la has pagado.

Desde la Ley 5/2019 la provisión se ha reducido: los gastos de la hipoteca (notaría, registro, gestoría y AJD) los asume el banco. Pide el desglose por escrito antes de ingresarla, guarda las facturas y revisa la liquidación final: si sobra dinero, deben devolvértelo.

3. La hipoteca

Sistema francés de amortización

Calculamos la cuota mensual con la fórmula del sistema francés, el método estándar en España. Significa que pagas la misma cuota cada mes durante toda la vida del préstamo. Internamente, al principio casi todo va a intereses y al final casi todo a capital, pero a ti te llega siempre el mismo recibo.

La fórmula es:

cuota = capital × (i / (1 − (1 + i)−n))

Donde:

• capital = importe del préstamo
• i = TIN mensual (TIN anual ÷ 12)
• n = número total de cuotas (años × 12)

Tipos fijo, variable y mixto

Hoy calculamos los tres tipos como si fueran fijos: usamos el TIN que tú indiques durante toda la vida del préstamo.

• Fijo: el cálculo es realista. La cuota será esa hasta el final del plazo.
• Variable: la cuota real cambiará con el Euribor a lo largo del tiempo. Lo que calculamos es la cuota inicial con el TIN que nos das.
• Mixto: combina un tramo fijo inicial (3–10 años típicamente) y luego variable. Calculamos la cuota del tramo inicial.

Estamos trabajando en una funcionalidad de simulación de escenarios para variables y mixtos (cuota si el Euribor sube un 1 %, un 2 %, etc.). Mientras llega, la cifra de cuota mensual debe leerse como «la cuota actual con este TIN».

4. La tasa de esfuerzo

Es la métrica que usan los bancos para decidir si te aprueban la hipoteca y a qué condiciones. La fórmula es simple:

tasa de esfuerzo = cuota mensual ÷ ingresos netos del hogar

Por ejemplo, si tu hogar ingresa 3.000 €/mes netos y la cuota es de 900 €, tu tasa de esfuerzo es del 30 %.

El Banco de España sitúa la referencia en el 30–35 % de los ingresos netos. En la práctica, la mayoría de entidades usa el 35 % como límite máximo, y algunas llegan al 40 % en perfiles con dos titulares.

Por encima del 35 % queda muy poco margen para imprevistos: un descenso de ingresos, una subida del Euribor en variable o un gasto extraordinario pueden volver la cuota inasumible. Por eso nuestra calculadora muestra las tres zonas con colores y un mensaje contextual.

5. Fuentes consultadas

Los tipos impositivos y honorarios que usamos provienen de las siguientes fuentes:

• BOE: Real Decreto-ley 17/2018 (IAJD en hipotecas), Ley 5/2019 (reparto de gastos de la hipoteca y tasación), Real Decreto 1426/1989 (notarios), Real Decreto 1427/1989 (registradores).
• Banco de España: guía del Portal del Cliente Bancario para la provisión de fondos.
• Agencia Tributaria: tipos de ITP y AJD en Ceuta y Melilla.
• Cambios verificados el 6 de noviembre de 2026:Comunitat Valenciana (Ley 13/1997, art. 13),Murcia (DLeg 1/2010, art. 6),Galicia (DLeg 1/2011, art. 14),Castilla-La Mancha (Ley 8/2013, art. 21),Ceuta y Melilla (RDLeg 1/1993, art. 57 bis).
• Cataluña: bonificación del 100 % de AJD para jóvenes (código 454).
• Melilla: tipos del IPSI (entrega de inmuebles al 4 %).
• Normativa autonómica: textos consolidados del BOE y agencias tributarias de cada comunidad. Los tipos generales se revisaron el 6 de noviembre de 2026.
• Agencias tributarias autonómicas: Cataluña (ATC), Madrid (Comunidad de Madrid), Andalucía (ATAndalucía), Comunidad Valenciana (ATV), Galicia (ATRIGA), Baleares (ATIB), y resto de CCAA.
• Contraste con publicaciones especializadas solo como alerta de cambios; el tipo que se aplica se toma siempre de la norma o de la agencia tributaria oficial.

En la calculadora, cada CCAA muestra un enlace directo a su agencia tributaria oficial para que verifiques los detalles concretos.

6. Lo que NO calculamos (todavía)

Por honestidad, te decimos también lo que no incluimos en esta versión:

• Tramos progresivos del ITP en las CCAA que los aplican (Cataluña, Aragón, Asturias, Baleares, Castilla y León, Extremadura y Comunidad Valenciana por encima de 1 M €). Para viviendas en los tramos altos, el cálculo puede subestimar el ITP.
• Tipos de AJD escalonados por valor (Madrid por debajo de 180.000 €, Baleares a partir de 1 M €) y el tipo incrementado del 3,5 % cuando se renuncia a la exención de IVA en Cataluña. Usamos el tipo general de cada comunidad.
• El valor de referencia de Catastro como base del ITP. La calculadora usa el precio de compra, no el mayor entre precio y valor de referencia.
• Aplicación automática de bonificaciones. Las mostramos como información en el panel («Posibles descuentos»), pero no ajustamos el cálculo. Tienen requisitos finos (edad, renta, condición familiar, certificados específicos) que requieren verificación caso a caso. Te invitamos a aplicarlas manualmente editando los importes del panel.
• Seguros vinculados (hogar, vida) que el banco puede exigir. Varían mucho por entidad: entre 200 € y 800 € al año.
• Productos vinculados (planes de pensiones, tarjetas, domiciliaciones) que muchos bancos requieren para acceder a la oferta «cero comisiones».
• Deducciones de IRPF posteriores. La deducción estatal por compra de vivienda habitual está suprimida para las compras posteriores a 2013; algunas CCAA mantienen deducciones propias, normalmente para alquiler o colectivos concretos.
• Plusvalía municipal. La paga el vendedor, no el comprador, así que no afecta a tu cuenta. Pero conviene saber que existe y que en algunos casos puede negociarse en el precio.

Cuando vayamos añadiendo estas piezas, las verás aquí.

7. Limitaciones y descargo de responsabilidad

La información de esta web se ha consultado en fuentes públicas online (BOE, agencias tributarias y Banco de España) que pueden cambiar. No se garantiza que esté siempre actualizada: verifica los tipos y gastos antes de firmar. El autor no es gestor financiero, asesor fiscal ni intermediario hipotecario, y no se dedica profesionalmente a ello.

Esta calculadora es orientativa. Antes de firmar cualquier operación de compraventa o hipoteca, consulta con un fiscalista o asesor financiero independiente. Los cálculos pueden no reflejar matices fiscales relevantes para tu caso concreto: régimen económico matrimonial, residencia fiscal, situaciones de propiedad indivisa, herencias previas, exenciones específicas o normativas autonómicas recientes.

No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico.

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